10月26日，国内中金印力消费类基础设施REIT（简称 ：中金印力REIT）在深交所发布招募说明书，首批施成为第一批正式进入公开发布阶段的消费jialebihai【Aurl:www.8233066.com】送888元消费类基础设施公募REITs之一。公告显示，类基该REIT的础设资产方为万科旗下印力集团 ，底层资产为杭州西溪印象城。国内万科董事会主席郁亮于近日的首批施媒体交流会上表示
，REITs对于不动产经营业务的消费重要性
，类似于按揭贷款之于住宅开发的类基重要性，能够实现商业模式的础设闭环。一旦完成REITs的国内环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。首批施

业内人士认为
，消费印力于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，类基jialebihai【Aurl:www.8233066.com】送888元反映了市场对其资产质量和运营能力的础设认可。此次中金印力REIT的发布，将推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的新发展阶段。但更重要的是，对于业内经营性不动产布局较早 、赛道较全的万科而言 ，此次REITs发布只是起点 ，随着公募REITs的持续发展 ，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，为公司的长期价值增长提供更丰富的来源。

根据公开信息，为推动消费基础设施高质量发展、充分挖掘国内市场潜力、提升内需对经济增长的拉动作用，今年3月 ，国家发改委正式将百货商场
、购物中心等消费类基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围
。能够成为首批发布的消费类基础设施公募REITs
，优质的底层资产是基础 。此次中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，整体建筑面积25万平米 ，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心 。在长期的精益化运营管理下 ，项目吸引了稳定的客流和优质的商户 ，实现了99.2%的出租率，为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。

除了底层资产的质量 ，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台 ，全国在管商业面积超过1200万平米 ，资产规模超过1000亿元 ，整体出租率达95%。根据公开信息
，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持 ，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前 ，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

事实上
，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管 、退”商业模式闭环 ，实现资产和资金更高效的运转
，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高 、投资回报周期长的特征 ，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制  ，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。举例而言 ，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”
 ，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56% 。对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展
，实现更良性的发展。

更重要的是 ，伴随REITs试点的逐步深入 ，万科经营性业务“布局早、赛道全”的优势将愈发显现，为其长期价值增长提供更丰富的来源。作为最早启动转型的房企之一
，万科自2014年提出“城市建设服务商”战略至今
，除了商业业务外，在物流仓储 、长租公寓等赛道也已完成布局，并建立了行业领先优势。其中，万科物流业务目前综合实力位列行业第一梯队，截至2023年上半年 ，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，并保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率85%，冷链稳定期使用率79% 。长租公寓业务也在规模和效率上保持行业领先 ，共运营管理租赁住房22.5万间，出租率达到95.9%。过去三年
，万科以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。印力此次披露了有50个项目已开业满三年 ，均可作为潜在扩募资产。伴随公募REITs的持续发展
，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升 ，万科的经营性业务也将有望为公司贡献新的价值增长点。

值得注意的是，房地产行业近两年经历了前所未有的冲击 ，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次中金印力REIT如能率先成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期发展，对于正处在水深火热的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。

（本文不构成任何投资建议，投资者据此操作  ，风险自担。）